文/谢逸枫
2017年5月22日，保定市政府出台文件，暂停对本市户籍居民出售第三套房，对土拍时以“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”等三种模式下建设的商品房，由公证机构现场摇号销售，自取得《不动产权证书》（《房屋所有权证》）)未满10年的，不得买卖。该文件还规定，对通过上述三种模式取得土地的房地产项目，市价格主管部门直接按照限定的房价或竞地的房价进行价格备案。上述地产项目在销售过程中严禁调整备案价格。
老谢直言，保定2017-30号宗地“双限双竞”+10年禁买卖实质上毫无意义，不存在什么真心调控降房价、降地价的说法，反而是严重存在”作秀“的嫌疑。不仅30块地出让，只有2017-30号宗地一宗这样的规定，能够起到什么作用与效果，第三套已经限制购买了，对于自住与改善的住房需求有什么意义。并且这块地的投资开发建设成本非常高，房价如果下降，意味着房企亏损卖房，谁都扛不住这样的亏损。最关键是这样的能够有效增加住宅用地与新房供应吗，能够有效遏制未来的地王出现、地价上涨、高地价的情形吗。
老谢想想就好笑，限转售真的可以建立住宅租赁市场吗？只不过就35个城市限转售，况且限转售的时间基本为二年到三年，最高只有一个5年与一个10年。考虑到中国新建商品住宅房市场90%以上都是期房销售，转变成现房或者业主收房到入住，时间至少需要3年以上，最长达到5年以上，这样的限转售还有什么意义，不影响新建商品房市场。
目前中国房地产市场主要包括一级土地市场、二级商品房市场、三级二手房市场，其他就是住房保障市场，共分保障房市场、棚户房市场、福利房市场。而住宅租赁市场的房子来源，主要是三级二手房市场与二级商品房市场转变成二手房及私有房转变成二手房、其他房子。尽管是限转售，对住宅租赁市场没有太大的帮助，因为购买二手市场的人大多为自住与改善的，投资投机比例的比较小。
老谢认为，保定市政府真想降房价，不是用什么限的政策与土地出让上设置多重的门槛，关键是怎么加大土地供应与新房供应。不应该千方百计的增加房子成本，应该降地价、降税费、降贷款利率，切实有效的增加新建土地住宅用地与新建住宅商品房供应。不是老想着给房企增加开发成本、给购房者增加购房成本，不是挖空心思怎么在房价多捞土地收入与税收，应该给房企减负。否则房企绝对不会愿意流道德血液，因为流不起，再流就会死掉。
老谢可以这样讲，这样的单宗土地出让“双限双竞”+10年禁买卖模式，根本无法遏制未来房价上涨，也无法抑制未来地价上涨，更加不能消除未来地王的出现。这不是解决房价、地价上涨根源的问题，因为没有有效增加市场新房住宅用地与房源供应。其实就是变相减少了有效的新房供应与限制需求的做法，明显就是需求端的调控。想想就知道，这样的土地出让方式，最大受益者是政府，不是房企，也不是购房者。只要土地制度、税收制度、经济体制等一系列的制度无法实质性改革，错误的调控不改，不会改变什么楼市大局，也无法改变房价、地价上涨的未来现实。
老谢大胆的预测保定2017-30号宗地“双限双竞”+10年禁买卖的模式，可能坚持不了三年。其一是考虑到老百姓的情绪与市场的疯狂及担心问责，地方政府出这样的土地出让政策模式，仅仅的临时性政策，不会是长期的政策。这不是法律，更不是一项长期的制度。其二是这宗地的投资开发成本高，房价肯定要上涨，否则房企要无利卖房，世界上根本不存在这样的房企。其三是未来市场风险如加大，这宗地不断的延期开工，房企可能放弃或者是退地。如果是开发到一半，房企面临资金断链，极有可能变成烂尾楼。
老谢想来，地方政府面临这样的危机时，肯定会作出变通或者政策调整，避免出现严重的后果。因此，只要房地产调控期到危险时刻，或者到房企面临破产，或者项目资金链破裂之时，这样的模式可能坚持不了三年。没有比出现这样的结果更加可怕，会导致一系列的后果爆发。房企的银行贷款要危险了，如果房企破产或者资金链破裂，银行遭遇牵连不可避免。按照过去调控的经验与地方政府之前的做法，出手拯救房企是板上钉钉的。
限购、限贷、限价+限签+限售之外，“限转售”成房地产调控的又一新手段。根据老谢最新调查分析，截至2017年5月22日，已经有35地进入“限转售模式”。成都市、厦门市、福州市、青岛市、杭州市、广州市、珠海市、惠州市、东莞市、扬州市、常州市、长乐市、启东市、承德市、西安市、济南市、郑州市、海南省、海口市、三亚市、琼海市、新郑市、荥阳市、中牟县、闽侯县、白沙县、南京市、开封市、芜湖市、长沙市、无锡市、嘉兴市。
根据老谢最新调查分析，还有北京市（商住、商办限转售）、高碑店市的白沟镇（限转售）、保定市徐水区（限转售）、2017-30号宗地拿到房本后10年内不得买卖）等市、县、区、镇、省相继出台“限转售”政策。中国楼市调控历史上，首次启动了买房后一定年限制出让的政策。限转售时间一般为2年-3年，而保定高碑店市的白沟镇,限售时间为5年，最长的是保定土地首次出现“限转售”政策，2017-30号宗地，竟然达到10年不得买卖。
2017年5月22日，保定出台新政，要求非本市户籍居民家庭在主城区购房需提供3年以上个税或社保缴纳证明，“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地的房地产项目由公证机构现场摇号销售等。同时保定还出台了堪称目前最严的限售方案：住房自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满2年的，不得买卖；对通过“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房，自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满10年的，不得买卖。
2017年5月17日，保定市国土资源局出让了30块土地，其中2017-30号宗地以“双限双竞”模式拍卖。保定市国土资源局官网公布的消息显示，2017-30号宗地用途为居住，位于保定市西二环西、七一路南，地图显示位于保定市竞秀区。公开资料显示，竞秀区是保定市的政治、经济、金融、传媒中心。此地块面积为150.54亩，最高容积率为2.2，最高限价为1.3万/平方米。该宗土地的出让条件最为严格，2017年5月20日，保定公共资源交易中心针对2017-30号宗地，专门出具“国有建设用地使用权出让须知”。
首先，竞买人需告知购房人，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。其次，实行“双限政策”。一方面，最高土地限价1100万元/亩——这意味着土地出让金约为16.56亿元。另一方面，最高房屋销售限价1.3万元/平方米。据财新记者据国土局公示资料测算，剔除绿化等因素，项目至少可规划14万多平方米的建筑面积（不考虑商服用地）。若以最高限价为售价，则项目未来货值近19亿元。“出让须知”还特别规定：项目建设完工后，竞得人不得自持自己开发的房产，应全部进行市场销售。